Impact de l’éolien sur l’immobilier

Méthode d’analyse comparative

Est-il possible de procéder par comparaison pour étudier l’éventuelle influence d’installations d’éoliennes sur le marché immobilier ? Cette méthode a été utilisée pour des études de l’impact de l’éolien sur l’immobilier, y compris par des organismes notariaux.

Deux situations immobilières à comparer

Considérons le cas d’une zone d’habitation normale où l’on ne prévoit pas de parc éolien. Les prix des habitations sont élevés partout, bien qu’il y ait de fortes disparités dues à des contraintes extérieures : richesse des habitants, proximité d’une ville, facilité de liaisons en voiture ou en transports publics, qualité des écoles et des services, environnement protégé.

Comparons avec le cas d’une zone où l’on a construit un parc éolien. Typiquement, ce parc est construit à la limite entre deux ou trois villages. Les limites de ces anciens villages ne correspondent plus du tout avec les limites des nouvelles communes. Ces anciens villages avaient un centre contenant l’église et quelques commerces. En Belgique, plus de la moitié des maisons rurale se sont construites à distance de marche de ces anciens centres. Sur les 10.000 maisons dans les anciennes communes riveraines du parc éolien, disons que 300 maisons sont fort dépréciées.

Évolution des prix de l’immobilier

Dans toute zone d’habitation, les prix augmentent régulièrement en proportion de leur valeur initiale. Puisque tout investisseur essaie d’avoir un bon rendement de son placement immobilier, les rendements ont tendance à s’égaliser. Pendant une période de 15 ans, les prix de l’immobilier peuvent monter de 300% en période de forte inflation. Le taux d’augmentation semble aussi élevé dans les quartiers riches que pauvres.

Le niveau des prix change-t-il l’évolution des prix ?

Le rendement est-il meilleur dans les zones avec ou sans éoliennes ? C’est un problème de logique simple. Le pourcentage de l’évolution de prix ne dépend pas du prix actuel. Le rendement relatif ne dépend pas du prix absolu dans la région.

Si l’on n'arrive pas à vendre des terrains ou des bâtiments, c’est que leur prix est trop haut. Les maisons voisines d’un parc éolien ne se vendent pas, sauf si on baisse leur valeur de 30 à 50%, ce à quoi les propriétaires ne se résolvent qu’après des années de réflexion. Une fois estimé à leur juste valeur, ils ne perdent plus de valeur mais augmentent avec l’inflation comme les autres bâtiments. Seuls les bâtiments qui ont été vendus sont inclus dans les statistiques, lesquelles ne signalent pas les biens invendables.

Une information utile serait une comparaison de la valeur des maisons vendues avant et après l’annonce qu’un parc éolien va se construire. Mais trouver cette différence pose un problème pratique. Comment mesurer une diminution de prix entre le moment où l’on soupçonne qu’un parc éolien puisse s’installer à proximité et le moment où il est construit ? L’intervalle d’incertitude est de 5 à 15 ans avec de fausses alertes. Certains habitants et spéculateurs sont informés avant les autres.

Des statistiques des prix de vente peuvent-elles montrer l’influence d’un parc éolien ? Cette influence est limitée aux riverains (maisons à moins de 3 km des éoliennes, soit de 100 à 1000 maisons. Cela concerne en moyenne 300 maisons sur les 10,000 reprises dans les statistiques officielles pour les agglomérations entourant un parc. Il faut tenir compte de zones impactées par plusieurs parcs éoliens.

On ne met en vente que 4% des maisons rurales par an en Belgique puisque les gens des campagnes ne déménagent que, disons, tous les 25 ans. Dans l’échantillon ci-dessus, il n’y a donc que très peu de ventes, sauf cas spécial où plusieurs personnes pourraient se sauver en étant les seules à apprendre le risque d’une transformation pour installer un zoning industriel.

Comment avoir des résultats significatifs ? Si la qualification en zone riveraine n’est pas attribuée à chaque maison, on obtient un mélange de transactions dont on ne peut déduire aucun résultat significatif car la plupart ne sont pas pertinentes. Pour une précision meilleure, il faudrait, soit estimer la valeur intrinsèque des maisons, soit trouver des maisons vendues à la fois avant et après la construction d’un parc éolien. Il faudrait localiser sur la carte chacune des maisons vendues pour mesurer sa distance par rapport au parc industriel, un travail trop vaste pour être faisable pour des échantillons statistiques valables.

Maitrise de l’évolution des prix de l’immobilier

L’immobilier est-il un bon placement ? Les valeurs immobilières pour les maisons d’habitations ordinaires n’ont cessé d’augmenter de manière quasi constante. La valeur des maisons et appartements à Bruxelles a augmenté de 150% sur 10 ans, soit de 10% par an (Étude CdH dans Terracotta, n°31, septembre 2013), mais cette augmentation est très variable (de 80% à 200%) ! Les communes sûres ont des prix qui montent plus vite que les communes où les vols et la violence sont plus fréquents. Les prix montent du fait de la rareté. Il y a un manque de logements à Bruxelles du fait de la venue de fonctionnaires européens et des bureaux et lobbies qui se créent autour de ce pouvoir.

L’index du prix des maisons est lié à l’index du prix de la construction, lui-même lié à l’index des salaires plus qu’à l’index des biens de consommation. En supposant que le renouvellement (travaux équivalent à une reconstruction) ne se fait que tous les 100 ans ou plus, la dépréciation n’est que de 1%. Les travaux normaux d’entretien ne sont pas inclus dans ce renouvellement. L’index du prix des maisons est typiquement 3% à 6% au dessus de l’index des prix de construction. Pourquoi ? L’investisseur doit tenir compte des droits de transmission (ou d’enregistrement ou de succession, lesquels sont très élevés à Bruxelles et en Wallonie. Ils sont à payer à chaque génération (une taxe de 20% à 70% tous les 20-30 ans). Du fait de ces taxes élevées à l’achat et à la vente, les Belges déménagent peu et vivent assez loin de leur travail, ce qui implique de longs déplacements. Les ventes sont rares et les statistiques sont donc peu significatives.

Les prix varient avec la conjoncture (comme les prix à la Bourse). Les variations sont très fortes sur de longues périodes, de l’ordre de 30% sur 10 ans mais vont de 90% à 200% suivant les quartiers, la mobilité autour de l’habitation, la sécurité de la zone et la ghettoïsation.
Les considérations ci-dessus montrent que l’approche statistique est illusoire, qu’elle soit faite par des bureaux d’étude ou par ceux qui se disent les porte parole des notaires.

Avec un peu de bon sens, on conclut que la seule méthode donnant un résultat acceptable est de demander à un expert immobilier quelle est la valeur d’une maison à la campagne suivant qu’elle est proche ou non d’un parc industriel éolien. C’est ainsi qu’une dépréciation moyenne de 20% a été généralement établie et acceptée par les observateurs neutres. Chaque terrain et bâtiment est un cas particulier avec une perte variant de 5% à 50% (moyenne 20% ici), rendant obligatoire une estimation personnalisée de l’indemnité pour chaque cas.

Annexe : La désinformation organisée autour de l’impact des éoliennes sur l’immobilier

La question des indemnités à verser aux riverains des parcs est financièrement importante. Au minimum, cela concerne 200 parcs dans une Wallonie densément peuplée, chacun concernant 300 maisons de riverains. Dans l’ensemble, la valeur de 60.000 maisons de 200.000 euros diminuerait fortement. Au total, ce capital de 12 milliards d’euros perdrait 20%, soit devrait être compensé par une indemnité de 2,4 milliards d’euros. Au niveau du monde occidental (Europe et USA), cela entraînerait de l’ordre d’un trillion de dollars d’indemnités. Cette énorme somme a justifié que les lobbies éoliens (d’abord en Amérique vers 2006) payent des spécialistes pour trouver des raisons pseudo-scientifiques de minimiser la déperdition de valeur.

Des expériences ont été menées par d’astucieux experts en communication publique et ont montré que la désinformation la plus facilement acceptée par les gens est de leur faire confondre l’augmentation des prix immobiliers locaux avec la valeur locale de l’immobilier, alors que ces prix sont indépendants comme indiqué ci-dessus. Pour rendre le raisonnement plus compliqué, on bombarde le pigeon d’informations statistiques qui ont l’air sérieuses. Voici un exemple (site notaire.be).

« Certaines communes de Bruxelles (comme Woluwé-Saint-Pierre, Auderghem, Woluwé-St-Lambert et Watermael-Boitsfort) ont subi, jour et nuit, les nuisances sonores du passage des avions de l’aéroport de Bruxelles-National. On aurait pu craindre en conséquence une sérieuse baisse des valeurs immobilières dans ces communes. Il n’en a rien été. » Cette observation est utilisée pour faire croire ce qui suit : « On peut se demander si l’installation d’éoliennes dans un environnement donné a une incidence négative sur le prix des immeubles avoisinants. Après diverses recherches, il paraît que l’on peut conclure raisonnablement ce qui suit : L’on peut raisonnablement estimer, selon l’analyse chiffrée ci-dessus, que la présence d’éoliennes n’a apparemment aucune influence notable sur les valeurs immobilières. S’il devait y en avoir une, elle serait limitée dans le temps selon certains commentateurs. Les chiffres de l’Institut National des statistiques cités ci-dessus indiquent même que pour la décharge de Mellery et les nuisances liées au trafic d’avion au-dessus de certaines Communes bruxelloises, aucune diminution des valeurs n’a été constatée. »

Un scientifique déduirait de ces résultats négatifs que, dans tous les cas étudiés ci-dessus, la méthode statistique ne donne aucun résultat significatif. Ce n’est pas ce que concluent les commentateurs de ces études orientées.

Pour faire plus vrai, on cite des opposants : « Les terrains et maisons situés aux abords d’un parc éolien sont en moyenne dévalués de 10 à 30 %. …Nous avons comme exemple l’évolution du marché immobilier à Perwez avant et après le projet éolien. Les experts immobiliers pourront vous confirmer ces chiffres… ». Les spécialiste des communications publiques ajoutent d’autorité que cette affirmation « ne résiste pas à l’analyse. » Quand ils sont à court d’arguments, les propagandistes doivent ainsi affirmer ce qu’ils veulent qu’on croie sans donner plus d’explications.

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